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城市分化趋势加剧 三四线城市库存房要卖30多个月

2016-04-15 09:19:36来源:新华日报0人评论 分享
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摘要:自中央经济工作会议将“去库存”确立为今年经济工作五大任务之一以来,各地楼市去库存措施频出。但从目前情况看,效果并不理想,城市间分化趋势继续加剧,三四线城市存销比仍高达30多个月,即这些城市现有的房子要卖完得30多个月。

自*经济工作会议将“去库存”确立为今年经济工作五大任务之一以来,各地楼市去库存措施频出。但从目前情况看,效果并不理想,城市间分化趋势继续加剧,三四线城市存销比仍高达30多个月,即这些城市现有的房子要卖完得30多个月。那么,去库存有多难?难在哪里?专家表示,各地要充分认识到去库存是一场“持久战”,没有一蹴而就的“猛药”,因此,去库存政策一定要考虑因城施策,长短结合。

投资增速回暖库存再度增加

“当前住宅市场步入结构性过剩时代,楼市分化趋势加剧,一二线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待背离,而三四线市场依然深陷泥潭。”中原地产*分析师张大伟说。

国家统计局数据显示,1*2月份,全国房地产开发投资9052亿元,同比增长3%。虽然投资增速回暖,但库存再度增加。截*2月末,全国商品房待售面积73931万平方米,比去年末增加2077万平方米。

从区域来看,中西部楼市去库存速度慢于东部。上海易居研究院发布的*数据显示,今年一季度,东中西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为3507、 1495和1138万平方米,同比增幅分别为63.3%、25.5%和-9.3%,中西部城市成交量落后东部,西部城市出现负增长。

同策咨询研究部监测数据显示,2月份三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月,虽同比下降14%,但依旧远超合理区间15个月,大部分三四线城市去库存压力仍大。上海易居研究院监测数据显示,2月份全国35个典型城市中,有12个城市库存出现了同比增长现象,其中广西北海、甘肃兰州、安徽淮南和马鞍山、山东烟台和济宁、广东茂名等三四线城市存销比普遍在20个月左右。以兰州为例,截*2月底存销比为20,比1月份18.2个月扩大了1.8个月。

供地过剩和需求不振并存

面对巨量库存,今年以来,*和地方频频加施“药量”,各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。但目前来看,市场反应与政策初衷之间出现了背离,本就是库存“重灾区”的三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱等原因,去库存压力更是有增无减。

福建三明市国信房地产开发有限公司总经理巫朝魁介绍,6年来,公司共开发了17万平方米的楼盘,*今还有8万多平方米的库存。记者在福鼎市看到,常住人口 30万左右的县级市,在售楼盘近20个,一些楼盘从四五年前开盘*今去化不及一半。一楼盘置业顾问张清云说,“现在均价每平方米5000元左右,还可打九折。”在该市建设局总工程师江晓鸣看来,去化效果差强人意,除了需求不振、一些户型不合理等原因外,还有就是前几年供地过快过多,导致供需错位。

分析师刘雪瑞举例说,河北唐山经营性用地成交量在2013年达到*峰,近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米,而同期年均销售面积仅263万平方米,按照这一去化速度计算,近三年成交的地块去化需要13年。

“大城市的虹吸效应加剧,吸引了不少三四线城市及小城镇人口,致使去库存压力进一步加剧。”南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为,楼市供给侧的问题只能通过自身调整完善来优化。

去库存是“持久战”需长短结合

业内专家在分析当前库存形势时表示,面对如此规模且有增无减的库存,各地*应有“持久战”的准备,没有一蹴而就的“药方”,去库存需长短结合,因城因时施策。

业内人士认为,在当前楼市结构性过剩的大格局下,三四线城市去库存应从供需两端发力。短期看,在严控土地入市的同时,对库存进行调整,开发多用途用房,增加适销对路的产品等;长远看,加快推动产城融合和户籍制度改革,增加城市就业岗位,让新市民享受平等的公共资源和服务……从根本上实现三四线楼市的良性循环。

具体讲,在供给方面,库存高企的三四线城市*应加强政策协调性,限制土地供应,着重消化存量。在需求层面,业内认为三四线城市*可继续在信贷、税收等方面加大对潜在购房人的支持力度,如为三四线城市量身订制一些政策,银行监管部门因城施策,灵活把握首套房贷的认定范围,尝试实行更低首付,对商品房改保障房制定明确的时间表和优惠措施等。

化解三四线城市房地产库存压力,包括农民工在内的新市民将成为主力军。为此,专家建议把农民工、个体工商户等纳入公积金保障范围。

从长远来看,三四线城市还要在产城融合、户籍制度改革等方面下工夫,提升城市的包容力。专家指出,提高农民工进城购房意愿,推进户籍制度改革是关键。住房制度改革必须以满足新市民需求为出发点,全面推进并完善居住证制度,让农民工和户籍居民平等享受公共服务和基础设施。

了解更多楼市信息,请拨400-887-1216

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